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红网时刻新闻1月(yue)28日讯（记者(zhe) 贺露燕 肖肖）近日，湖南长沙一小(xiao)区业主在红网《问法湖南》栏目反映，其(qi)因汽车被刮(gua)、房屋漏水等问题，与(yu)物业产(chan)生纠纷，且物业一直没有有效处理。由于(yu)物业服务问题协(xie)商(shang)未(wei)果，该业主暂未(wei)缴纳物业费，后(hou)被物业公司起诉至法院，个(ge)人资(zi)金被划走。该业主希望了解如何依法维护(hu)自(zi)身权益(yi)。
这类(lei)纠纷并不少见。许(xu)多业主因对物业服务不满，采取拒缴物业费的(de)方式表达(da)抗议，却(que)可能(neng)面临被起诉、强制执行的(de)风险。那么，业主在类(lei)似情况下究竟该如何正确维权？物业公司起诉业主缴纳物业费，业主能(neng)否以“物业服务不到位”为由进行抗辩？
针对此类(lei)纠纷，北京德恒（长沙）律师(shi)事(shi)务所文立冰律师(shi)给出了相关建议和维权策略。
根据《民法典》第九百四十四条规(gui)定，业主应当按照约定支(zhi)付物业费，物业公司已经按照约定和有关规(gui)定提供服务的(de)，业主不得以未(wei)接(jie)受或者(zhe)无需接(jie)受相关物业服务为由拒绝支(zhi)付。但同时，如果物业公司未(wei)履行合同约定的(de)服务义(yi)务，或履行存在严重(zhong)瑕疵，业主可依据《民法典》第五百七(qi)十七(qi)条关于(yu)违约责任的(de)规(gui)定，主张物业公司构成违约，并要求其(qi)承担相应责任。
在诉讼中，业主需提供证据证明(ming)物业公司提供的(de)服务不符合合同约定或存在管理瑕疵，例如地下车库安全巡检不到位、房屋漏水未(wei)及(ji)时修缮等。法院会结合双方举证情况，综合判断物业公司是否应减免部分物业费或承担赔偿责任。
车辆(liang)停在车库被划，如何追究物业责任？
业主反映，其(qi)车辆(liang)在小(xiao)区停放期间，车漆被划伤。对此，律师(shi)建议业主搜集小(xiao)区停车位收(shou)费文件(jian)、地下车库停车管理合同及(ji)收(shou)费凭(ping)证、停车位四周的(de)监控视频和车辆(liang)上方照明(ming)灯(deng)具运(yun)行情况等证据。按照法律规(gui)定，物业公司应当按照合同约定或管理规(gui)约在服务区域内，为业主提供建筑物及(ji)其(qi)附属设施的(de)维修养护(hu)、环境卫(wei)生和相关秩序的(de)管理维护(hu)等服务。如果物业公司无法或拒绝向(xiang)业主提供停放车辆(liang)区域当时的(de)监控视频和应设置(zhi)的(de)照明(ming)装置(zhi)，致使无法查找(zhao)实施侵权行为的(de)第三人的(de)，可以向(xiang)人民法院主张物业公司在安全巡检、服务管理方面存在瑕疵，法院会结合证据和物业服务标(biao)准，可酌情判决相应的(de)赔偿费。
房屋漏水物业不管，业主该如何应对？
针对房屋漏水未(wei)及(ji)时修缮问题，文立冰律师(shi)建议，业主可采取“先(xian)协(xie)商(shang)、再投诉、后(hou)诉讼”的(de)方式，依法理性维权。
首先(xian)，业主可先(xian)向(xiang)物业企业的(de)上级公司或总部正式提出书面意见，要求其(qi)督促整改并给予答复。
若内部沟(gou)通无效，可进一步向(xiang)街道办、社区、住建局物业科或拨打(da)12345热线反映问题。相关行政处理记录(lu)，未(wei)来也可作为诉讼证据。
建议联合有共同诉求的(de)业主，对照《物业服务合同》条款，搜集物业履职(zhi)不到位或服务不达(da)标(biao)的(de)证据，包(bao)括但不限于(yu)多次反馈(kui)物业问题聊天记录(lu)、投诉记录(lu)、返修单、处理结果视听资(zi)料等。律师(shi)提醒，诉讼周期可能(neng)较长，但若证据充分，法院有可能(neng)在判决中支(zhi)持(chi)对业主已缴或应缴费用进行合理扣(kou)减。
对于(yu)已被法院强制执行划走资(zi)金的(de)业主，如果对原判决有异议，例如有新证据足以证明(ming)原判依据的(de)事(shi)实有误，或审理程序存在重(zhong)大问题，可在法定期限内向(xiang)上一级法院申请再审。同时，即便(bian)执行完毕，业主仍可就物业公司的(de)违约行为另行提起诉讼，要求其(qi)赔偿相应损失。
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