这样的(de)户型面积段，正(zheng)在南山的(de)地位，确实够卷，毕竟(jing)南山的(de)平凡住宅小(xiao)区，新(xin)房的(de)产物类中就没有多少个设计这样的(de)面积门槛，更没有要说89㎡三(san)房可以利用阳台的(de)面积后期改形成四房。

但细看项目，现(xian)实又有点“矮子里拔将军”了。

项目小(xiao)面积低(di)总价确实是(shi)事实，最便宜一套房源约(yue)66平备案总价约(yue)451万，基础扣头(tou)约(yue)92折，折后415万就可以拿(na)下南山的(de)两房。

对比科(ke)技园、前海的(de)动辄千万，看似划算(suan)，但这个价格放正(zheng)在宝安西乡、新(xin)安的(de)地段，能选择一个带花园、配套成熟的(de)大三(san)房，何(he)苦蹲守正(zheng)在南山的(de)“边角料”地段？

好(hao)比宝安西乡的(de)中粮云锦小(xiao)区、山海上园小(xiao)区、招商果岭(ling)等。

如(ru)果考虑地段通勤范围(wei)，正(zheng)在深圳的(de)交通现(xian)状下，现(xian)实轨道通勤时候相差没有远(yuan)。

而(er)深圳新(xin)规下的(de)户型设计上只管利用空间基本就是(shi)标(biao)配了，89㎡做四房正(zheng)在深圳刚需盘里早(zao)已(yi)没有是(shi)新(xin)奇事，把行(xing)业常态当卖(mai)点，足见项目能拿(na)得脱手的(de)亮点真的(de)没有算(suan)多。

如(ru)果项目品质足够高，新(xin)房平凡户型卖(mai)个6万—7万还(hai)算(suan)公道，但明显乐源雅居还(hai)包含了更多的(de)没有敷。

最直观的(de)就是(shi)“迷你独(du)栋”的(de)尴尬，项目位于荔(li)源雅苑北向，整个项目就一栋31层(ceng)的(de)单体楼，扶植(zhi)用地才3190.01㎡，计容面积11579.06㎡，绿化笼(long)盖率约(yue)30.01%，连个像样的(de)地面花园都挤没有出来。

（格隆汇楼市2026年3月20日(ri)摄(she)）

总户数143户仅配了90个泊车位，车位比连1:0.7都没有到，很难说将来业主们回家没有需要抢车位；

2梯5户的(de)梯户比，31层(ceng)，入住后早(zao)高峰上班等待电梯，很也(ye)许率需要耗费(fei)更多的(de)时候。

更需要关注的(de)是(shi)，作为单体楼项目，还(hai)混(hun)着人材住房和回迁房，商品房和回迁房杂居，异常磨(mo)练后期的(de)社区管理能力，也(ye)要接受栖身人群的(de)多元(yuan)化。

项目所正(zheng)在的(de)地段地位属于南山同乐板块，可以说是(shi)南山最典型的(de)地位，地段上处于南山和宝安的(de)“三(san)没有管地带”，是(shi)典型的(de)“南山户口，宝安配套”。

而(er)配套边沿化，中高端生活配套绝对缺失。

周边城市面貌绝对老旧，周边没有是(shi)改造区就是(shi)老旧社区，缺乏(fa)成熟的(de)商业、医疗配套。

近间隔能够依赖的(de)商业是(shi)直线约(yue)350米的(de)隆尚Minitow，2024年年底停业，现(xian)在还(hai)处于鼎力大举招商当中，成熟完善(shan)还(hai)需要时候，约(yue)2.5公里外才是(shi)海雅绚丽城，约(yue)4.2公里是(shi)6公里外才是(shi)前海壹(yi)方城，日(ri)常逛商场(chang)需要依赖自驾或(huo)轨道交通。

教育方面临口的(de)学(xue)区属于教科(ke)院同乐实行(xing)学(xue)校，九(jiu)年一向制公办学(xue)校，正(zheng)在南山的(de)同类学(xue)校中，绝对靠后。

交通上，虽(sui)然(ran)步行(xing)至12号线同乐南站约(yue)900米，15号线同乐关站还(hai)正(zheng)在扶植(zhi)中，双地铁(tie)实现(xian)还(hai)需要时候。

而(er)这样的(de)地位，既无法享遭到南山核心(xin)区的(de)配套红利，又难以正(zheng)在短期内改造蝶变，实现(xian)逆袭，所以，也(ye)被市场(chang)戏称为南山楼市的(de)“吊车尾”。

生没有逢时，踏空入市

更枢纽的(de)是(shi)，乐源雅居几乎是(shi)踏空入市的(de)。

就正(zheng)在乐源雅居拿(na)到预售证的(de)两天后，深圳官宣推出6宗核心(xin)区宅地，南山科(ke)技园、前海桂湾、宝中核心(xin)满是(shi)硬通货(huo)，无望革新(xin)市场(chang)土地出让的(de)新(xin)纪录。

而(er)核心(xin)区的(de)优质地块一出来，市场(chang)的(de)目光全被吸引(yin)过去了，毕竟(jing)同样是(shi)费(fei)钱，购(gou)房者更乐意赌核心(xin)区的(de)增值潜力，而(er)非南山边沿的(de)“边角料”。

一边是(shi)核心(xin)区地块配套高端、城市界面更成熟，一边是(shi)同乐板块的(de)独(du)栋小(xiao)盘，城市面貌差、配套，一对比乐源雅居的(de)性价比就更加需要打(da)折。

更何(he)况，后续深圳还(hai)会陆续推出福(fu)田、南山、前海的(de)优质地块，核心(xin)区的(de)房源供给会越来越多，乐源雅居这类边沿盘，只会被越甩越远(yuan)。

而(er)同乐板块自己(ji)的(de)市场(chang)现(xian)状，更是(shi)给乐源雅居戴上紧箍咒。

2022年4月到2026年3月，板块累(lei)计供给1501套住宅，板块硬生生从“新(xin)房荒”变成了“供给大户”。

结(jie)果就是(shi)，同乐板块的(de)所有楼盘都正(zheng)在去化的(de)过程中，和南山赤湾板块成了南山市场(chang)的(de)“难兄难弟”。

看看周边的(de)楼盘，就知道乐源雅居的(de)去化之路有多难。

卓越珑秀第宅2025年9月拿(na)证，备案均价7.19万/㎡，现(xian)正(zheng)在还(hai)剩(sheng)75套，去化率才约(yue)53.12%，为了卖(mai)房收盘综合扣头(tou)只能打(da)约(yue)88折，折后均价约(yue)6.33万/㎡；

（格隆汇楼市2026年3月20日(ri)摄(she)）

同乐第宅2025年6月收盘，备案均价8.01万/㎡，因(yin)为价格太高卖(mai)没有动，正(zheng)在顺(shun)销时代只能大幅贬价，单价最低(di)约(yue)6.04万起，截至2026年3月20日(ri)，深圳房地产信息平台显示才勉强去化约(yue)51.46%；

就连桑泰缙樾府，同乐板块新(xin)房唯一的(de)全面积段大户型2024年12月备案均价约(yue)7.3万/㎡，147套房源的(de)体量(liang)，并没有多，也(ye)顺(shun)销了一年多还(hai)剩(sheng)27套。

这些(xie)项目已(yi)履历证了市场(chang)，申明乐源雅居撑起7万+价格是(shi)有没有小(xiao)难度的(de)。

所以，乐源雅居入市给出这个定(ding)价，压力没有是(shi)一星半(ban)点。

乐源雅居和同乐第宅，珑秀第宅都是(shi)独(du)栋盘，户型和价格上都有所堆叠。

但卓越珑秀第宅为品牌开辟商，车位比约(yue)1:0.8，同样拿(na)出扣头(tou)举行(xing)促销；同乐第宅虽(sui)然(ran)面积大、门槛高，但是(shi)纯商品房小(xiao)区，车位比1:1，社区品质比拟(ni)具有肯定(ding)优越性。

而(er)乐源雅居是(shi)深圳市东方多路通讯技术有限公司(si)，主业是(shi)通讯设备研发，房地产开辟没有过是(shi)副业，股权结(jie)构里照样小(xiao)我私(si)家持(chi)股49%。

乐源雅居和这些(xie)竞品比拟(ni)，品牌优势，配套优势，社区品质优势都无法凸显，相较之下定(ding)价显得性价比并没有突出。

所以，说到底乐源雅居没有仅是(shi)自身的(de)成绩多，市场(chang)也(ye)没有再(zai)为“南山户口”买(mai)单，更看重现(xian)实的(de)配套、品质。