今年2月25日，上海市住房(fang)城乡建设管理委等五部门(men)联合印发《关(guan)于进一步优化调(diao)整(zheng)本市房(fang)地产政策的通知》（以下简称“沪七(qi)条”），推出限购再松绑(bang)，公积(ji)金贷(dai)款额(e)度提高(gao)，房(fang)产税暂(zan)免征扩围等一系列优化措施，实实在在降低购房(fang)门(men)槛及成本。新政落地后市场反馈积(ji)极，二手房(fang)成交活跃度在3月呈直(zhi)线(xian)上升态势。

根据上海房(fang)产交易中心官网“网上房(fang)地产”数据，2026年3月1日至(zhi)3月24日，上海二手房(fang)（含(han)商业）累计网签成交23258套，同比增长3%，且周(zhou)度成交量持续创新高(gao)。其中，3月9日-3月15日单周(zhou)二手房(fang)成交7233套，一举创下近(jin)五年来最高(gao)周(zhou)成交纪录；仅(jin)仅(jin)一周(zhou)后，3月16日-3月22日周(zhou)度成交量再度突破新高(gao)，网签成交7488套。此外，3月14日单日网签成交1472套，也(ye)为(wei)近(jin)两年单日第二高(gao)，仅(jin)次于2025年3月15日的1473套。

从市场前(qian)端的带看、客源等核心指标来看，新政带来的市场活力更为(wei)直(zhi)观。上海链家监(jian)测的数据显示，新政实施后，该平(ping)台日均(jun)带看量对比新政前(qian)增长30%，日均(jun)新增客户量对比新政前(qian)增长51%，新增房(fang)对比新政前(qian)日均(jun)水平(ping)增长85%，客户入市信心较新政前(qian)明显提升，带看及成交均(jun)十分活跃。

据上海太平(ping)洋房(fang)屋田林(lin)东路一门(men)店店长孙洁琼反馈，其所在门(men)店带看量较新政前(qian)直(zhi)接翻了3倍(bei)，且部分买家决策果断，7天内成交的客户增多。

基于当前(qian)持续高(gao)涨的成交节奏，业内对3月全月的成交数据也(ye)给出了乐观预(yu)判。58安居客研究院院长张波预(yu)测，3月上海二手房(fang)成交有望冲(chong)击并突破3万套。其认为(wei)，近(jin)7天日均(jun)成交破千套，叠加月末成交翘尾效应，按当前(qian)节奏突破3万套为(wei)大概率事(shi)件。

安居客线(xian)上数据也(ye)印证了市场热度回升。数据显示，该平(ping)台观望指数已从81.3大幅(fu)降至(zhi)68.8，购房(fang)者(zhe)观望情绪大幅(fu)收敛，议价节奏向更均(jun)衡方向发展。同时，一二手房(fang)找房(fang)热度明显提升，2-3月份，新房(fang)热度指数从57.4上升至(zhi)62.5，二手房(fang)热度指数从61.6上升至(zhi)67.6，与去年同期相比，实现了大幅(fu)度的热度升温。

张波进一步指出，若月成交实现3万套，将达到2021年或2023年同期的水平(ping)，2021年属于上海上一轮楼(lou)市牛(niu)市尾声阶段，2023年则是疫情后市场快(kuai)速反弹阶段。但只看单月水平(ping)并不足以定调(diao)，还需看后续2-3个月的成交量价。

刚需仍是市场核心支撑

成交量的持续上涨，也(ye)直(zhi)接带动上海二手房(fang)市场供需两端心态发生(sheng)转变。

“这一轮新政后的市场表现和去年已经不太一样了”，从事(shi)中介行业多年的李经理复盘(pan)道(dao)。“去年政策一出台，我们公司的挂牌量一夜激增。现在新增挂牌比较平(ping)稳，库存(cun)在快(kuai)速消化，卖家的心态也(ye)比之(zhi)前(qian)坚挺。”

上海链家研究院负(fu)责人李根监(jian)测的数据显示，“沪七(qi)条”新政发布后，上海链家二手房(fang)挂牌量较去年同期下滑8%，主要得益(yi)于新政后成交量提升，同时成交增速大于新增挂牌增速。

在李根看来，业主心态已由前(qian)期的“急于去化”，到春节前(qian)“观望惜售”，再到春节后的理性调(diao)价。业主心态的调(diao)整(zheng)，有益(yi)于扭(niu)转前(qian)期“以价换量”的局面，从市场反应看，目前(qian)整(zheng)体议价幅(fu)度在收窄。

中原地产市场分析师卢文曦进一步指出，自2025年8月起，上海二手房(fang)挂牌量已进入下行通道(dao)，此前(qian)部分急售的业主已基本完成离场，现阶段业主挂牌更趋理性，市场恐慌(huang)性抛售现象已逐步消失，房(fang)源供给端逐步回归平(ping)稳状态。

从需求结(jie)构看，当前(qian)刚需仍是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门(men)级房(fang)源备受追捧，3月上半月成交占比升至(zhi)72%，刚需房(fang)源去化效率持续提升。

价格端也(ye)开始(shi)企稳。国家统(tong)计局数据显示，2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手住宅销售价格自2025年5月以来连续九个月负(fu)增长，此次环比转涨为(wei)近(jin)10个月来首次。

在卢文曦看来，当前(qian)市场呈现明显的品质分化，房(fang)龄新、品质好的二手房(fang)价格支撑力强，房(fang)东议价底气足，部分优质房(fang)源止跌(die)企稳；普通房(fang)源议价空间虽收窄，但仍以平(ping)稳成交为(wei)主；千万元(yuan)以上高(gao)端房(fang)源议价空间则取决于产品品质。其提及，目前(qian)改善型房(fang)源市场热度尚未完全激活，若后续热度能从刚需向改善传导，市场复苏将更具持续性。

张波也(ye)提及，从二手市场来看，短(duan)期受低总价房(fang)源成交占比提升的结(jie)构性影响，二手成交均(jun)价仍会有所起伏，这一阶段预(yu)计还会持续至(zhi)少3-5个月，后期随着低总价房(fang)源成交释放的置换资金向上传导，成交结(jie)构向改善型转移，有望推动成交均(jun)价进一步稳中向上。

持续稳定复苏还需政策适时推进

对于“沪七(qi)条”落地满月后上海二手房(fang)市场的表现，多位业内人士认为(wei)当前(qian)市场已实现积(ji)极复苏，但企稳回暖(nuan)仍需循(xun)序(xu)渐(jian)进。

上海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进指出，当前(qian)上海二手房(fang)市场呈现“量涨、库存(cun)降、价企稳、预(yu)期修”的积(ji)极态势，卖房(fang)速度快(kuai)于挂牌速度的小区不断增多，供求矛盾有效缓(huan)解，价格下跌(die)态势得到遏制，扭(niu)转了前(qian)三年深度调(diao)整(zheng)的局面。房(fang)东信心修复、购房(fang)者(zhe)入市积(ji)极性提升，市场交易生(sheng)态持续优化。

张波认为(wei)，“沪七(qi)条”落地近(jin)一个月，对市场信心已呈现实质性修复效果，但暂(zan)未形成绝(jue)对稳定的市场预(yu)期，当前(qian)市场回暖(nuan)仍主要归因(yin)于政策刺(ci)激，同时成交结(jie)构仍集中于低总价刚需市场。虽然当前(qian)并非短(duan)期脉冲(chong)式回暖(nuan)，但持续稳定复苏还需要后续政策适时推进。

在中指研究院上海数据总经理张文静看来，整(zheng)体来看，上海年初在政策端持续发力，通过降低购房(fang)门(men)槛及购房(fang)成本、试点二手房(fang)收储等举措，已初步激活市场需求。进入3月，上海二手房(fang)成交活跃度回升较为(wei)明显，新房(fang)市场周(zhou)度成交出现修复，叠加挂牌量持续回落，市场供需两端均(jun)出现一定积(ji)极改善。从全国核心城市来看，上海目前(qian)表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为(wei)今年“小阳春”行情中活跃度最高(gao)的城市。

张文静指出，若当前(qian)市场情绪能够延续，上海有望在3-4月“小阳春”行情中保持较高(gao)活跃度。但需关(guan)注的是，市场企稳仍将是一个渐(jian)进过程，其后续的持续性仍依(yi)赖于居民(min)收入预(yu)期及房(fang)价预(yu)期修复等宏观基本面的实质性好转。